9 Vastine

Myyjien vastine kaupanpurkuehdotukseemme sisälsi asianajajan kirjelmän lisäksi tavarantarkastajan lausunnon, sekä myyjän tutulta urakoitsijaltaan vaurioiden korjaukseen pyytämän työtarjouksen. Kaupan purkuun ei myyjien mielestä ollut perusteita. Vastapuolen palkkaama tavarantarkastaja, Insinööritoimisto 4TP, kyseenalaisti tammikuussa (toisen tavarantarkastajan tekemän) kuntokartoituksen täysin ja väitti sen perusteella tehtyä korjauskustannusarviota kyseenalaiseksi ja ylimitoitetuksi. Lähtökohtaisesti vastapuolella ei nyt haluttu ymmärtää tai tunnustaa, että koska talon mikrobivaurioissa kyse oli ulkoseinien, yläpohjan ja alapohjan rakenteiden rakennusfysikaalisesta toimimattomuudesta ja systemaattisesti vastaan tulleista rakennusvirheistä, vaatisi korjaus koko kyseisen rakenteen kunnostamista. Esimerkiksi lisäeristetyistä ulkoseinistä, joiden höyrynsulut olivat rakennevauksissa paljastuneet puutteellisiksi, oli vastapuolen mielestä tarpeellista korjata vain yhden huoneen yksi seinä. Mitään ymmärrystä ei luonnollisesti tullut sillekään, että me ostajat emme pystyisi kohdetta remontoitunakaan suurella todennäköisyydellä terveyssyistä enää käyttämään.

Insinööritoimisto 4TP:n lausunto sisälsi monia kohtia, jotka eivät täytä tavarantarkastajalle asetetun huolellisuusvelvoitteen ja luottamusta herättävän toiminnan, puhumattakaan puolueettomuuden tunnusmerkkejä. Koska osa näistä on tyypillisiä virheargumentteja kosteus/mikrobivaurioriidoissa, on niitä hyvä tässä kohtaa käydä hieman läpi. Aloitetaan sisäilmamittauksesta.

"...sisäilmaa ei oltu kuitenkaan tutkittu lainkaan..."

"Raportissa ei ole siis otettu kantaa lainkaan sisäilman terveellisyyteen, mitä olisi voinut olettaa, tarkastajien nimetään raportissa olevan nimenomaan "rakennusterveysasiantuntija ja sisäilmaasiantuntija”..."

Sisäilmamittauksista tiedetään yleisesti seuraavaa:

”.. sisäilmamittauksella voidaan hyvällä tuurilla osoittaa ongelman olemassaolo ja sen luonne, mutta sen avulla ei koskaan voida sulkea pois ongelmien mahdollisuutta, koska kaikkia tekijöitä ei pystytä tutkimaan." (Lähde: Ril 255-1-2014 Rakennusfysiikka)

”Sisäilman mikrobinäytteiden avulla voidaan joissain tapauksissa todeta rakennuksessa mahdollisesti esiintyvä epätavanomainen mikrobilähde ja auttaa paikantamaan se tiettyyn rakennusosaan. Menetelmä ei kuitenkaan ole kovin luotettava, sillä se kuvaa vain ilman hetkellistä mikrobipitoisuutta näytteenkeräysaikana, ja pitoisuuksien tiedetään vaihtelevan voimakkaasti. Rakenteissa oleva mikrobivaurio ei aina tule esiin ilmanäytteiden tuloksissa. Siksi yksinomaan ilmanäytteiden perusteella ei voida tehdä johtopäätöksiä mikrobivaurioiden esiintymisestä tai rakennuksen terveydellisistä olosuhteista. ” Lähde: Ympäristöopas 28 päivitystyö

”Sisäilman mikrobipitoisuudet saattavat olla alhaisia, vaikka rakennuksessa on jopa näkyvää mikrobikasvustoa, joten pieni sisäilman mikrobipitoisuus ei sulje pois mikrobilähteen olemassaoloa." Lähde: Ympäristöopas 28 päivitystyö

Sisäilmamittauksen tulosten hyödyllisyys tapauksessamme on siis vähintään kyseenalainen. Lisäksi kartoituksen aikana tehdyissä rakenneavauksissa havaittiin selkeitä epäjatkuvuuskohtia ja puutteita sekä seinien, alapohjan että yläpohjan höyrysuluissa, jolloin näissä rakenteissa todettujen mikrobivaurioiden aiheuttamien epäpuhtauksien yhteys ja vaikutus sisäilmaan oli ilman mittauksiakin selvä. Mikrobiongelma oli talossa myös hajuna havaittavissa ja rakennuksessa oleilleet ihmiset oireilivat. Tästä kaikesta huolimatta meidän kuitenkin olisi ilmeisesti pitänyt maksaa myös sisäilmamittauksesta? Luonnollisesti, jos olisimme sellaisen teettäneet ja maksaneet, olisi sen mikrobivaurioon viittaavat tulokset ollut helppo kyseenalaistaa epäluotettavina.

Rakennuksen lämpötilojen osalta lausunto sisälsi seuraavaa:

”...edellisen omistajan (X) aikaan rakennusta oli pidetty lämmitettynä ympäri vuoden, noin vuosien 2008 - 2014 aikana. Raportin kohdassa 10.2 on esitetty mittaustuloksia, joiden mukaan sisäilman lämpötila oli ollut noin +12 - +14 C. Jos sisäilman lämpötilaa pidetään tällä tasolla myös syksyin ja keväisin, voi sisäilmaa lämpimämmän ulkoilman sisältämää vesihöyryä tiivistyä sisäpinnoille. Tällainen kosteuden lisäys vaikuttaisi haitallisesti sisäilmaan, mahdollistaen mikrobien kasvun ja lisääntymisen.”

Lausunnossa sivuutettiin täysin se, että myyjä oli omien sanojensa mukaan pitänyt päärakennuksessa talvella peruslämpönä noin 10 C lämpötilaa. Kartoituksen aikana ulkona oli pakkasta ja rakennusta jouduttiin tuulettamaan sisäilmaongelmien takia, joten luonnollisesti sisäilma oli kartoituksen aikana viileämpää. Meidän seitsemän kuukautta kestäneen omistuksemme aikana rakennuksessa oleskeltiin aktiivisesti marraskuun loppuun asti, ja lämmitys laitettiin 17 C asteeseen tammikuussa. Nyt kuitenkin annettiin ymmärtää, että me olisimme omistuksemme aikana aiheuttaneet tutkimuksessa havaitut mikrobivauriot? Tällaisen väitteen esittäminen sinänsä ei ole yllättävää, vaan kosteusvaurioihin liittyvissä riidoissa pikemminkin tyypillinen yritys.

Rakenneavauksia kommentoitiin lausunnossa seuraavasti:

"...rakenteiden kuntoa tutkittiin ja näytteitä otettiin ”yleensä arvioiduista riskipaikoista”. Kokemusperäisesti voidaan helpostikin todeta, että valtaosassa rakennuksia, ja erityisesti puurakenteisissa vapaa-ajan asunnoissa on rakenteissa kohtia, joista saadaan otettua materiaalinäytteitä, jotka edelleen laboratoriotutkimuksissa (ravintoalustalla kasvattamalla ) todetaan mikrobivaurioituneiksi."

" Myös muut yläpohjan näytteet oli otettu läheltä katon harjaa ja hormin tai LVI läpivientejä, joissa paikoissa ylivoimaisesti suurin osa mm. vesikatteen ja höyrynsulun vuodoista yleisesti sijaitsevat. Näytteenotto vain tämänkaltaisista kohdista on lähinnä osoitus tarkoitushakuisuudesta, ei puolueettomasta tutkimustavasta”

”...pelkästään valikoiduista paikoista otetuissa eristenäytteissä havaituista mikrobeista tehty hatara johtopäätös ei riitä perusteeksi lähes koko katon purkamiseen... ” 

Nämä ovat erikoisia lausuntoja taholta, joka itsekin kertoo pääosin noudattavansa tarkastustyössään Ympäristöministeriön ohjeita. Ympäristöministeriön ohjeissa sanotaan muun muassa seuraavaa:

"Avauskohdat, niiden koot ja riittävän määrän määrittää tutkija kohteessa tekemiensä havaintojen perusteella. Rakenneavauksia tehdään tyypillisesti oletettuihin vaurio- ja riskipaikkoihin.... Koska vauriot saattavat olla hyvin paikallisia, ei paikallisella rakenneavauksella aina saada vauriota esiin....". (Ympäristöopas 28 päivitystyö, kappale 3.2.2)

Rakenneavaukset tulee siis nimenomaisesti kohdistaa riskipaikkoihin sekä oletettuihin vauriopaikkoihin. Luonnollisesti myös satunnaisesti voidaan avauspaikkoja näiden lisäksi valita. Kalliiksi tulisi kartoitus, jossa avataan esimerkiksi koko kattorakenne ja otetaan näytteitä monista kymmenistä tai sadoista kohdista. Olisimme luonnollisesti voineet itse jo etukäteen poistaa laajoilta alueilta esimerkiksi seinä- ja kattopaneleita, jotta näin olisi laajemmin nähty rakenteen yleinen kunto, mutta tällöin rakenteet eivät olisi enää olleet koskemattomassa tilassa tutkimusta varten. Käytännössä siis pistokokeiden ja tutkitussa rakenteessa todetun rakenteellisen toimimattomuuden tai systemaattiseksi havaitun rakennusvirheen perusteella pitää pystyä tekemään laajempia johtopäätöksiä.

Kosteusvaurioitunutta ja toimimattomaksi todettua rakennetta ei myöskään kukaan asiaa ymmärtävä lähde saneeraamaan vain pistokoekohtaa korjauttaen. Vaurioiden laajuus ylipäänsä selviää vasta, kun rakennetta avataan laajemmin korjauksen yhteydessä eikä mikrobivaurioita silloinkaan voida aina aistinvaraisesti todeta. Kaiken lisäksi kartoitusraportissa ei suinkaan edes esitetty lähes koko katon purkamista, vaan kantavat rakenteet esitettiin tarkastettavaksi ja tarvittaessa höylättäviksi tai uusittaviksi. Uskomattomalta tuntui myös lausuma laboratoriotutkimuksista, joissa ravintoalustalla kasvattamalla todetaan mikrobivaurioita. Mitähän menetelmää sitten tulisi käyttää luotettavaan mikrobianalyysiin tuon ravintoalustalla kasvattamisen sijaan?

Päärakennuksen alapohjavaurioita koskien esitettiin seuraavaa:

"...kun salaojitusta ei lisäksi ole ollut..."
"...vauriot olisi ollut helposti todettavissa jo X:n ja nykyisten omistajien välisen kaupanteon aikaan..." 

Toisin kuin lausunnossa virheellisesti esitettiin, kiinteistölle oli aiempien omistajien toimesta asennettu salaojia ja niiden purkupisteitä oli nähtävissä rinteessä rakennuksen sivuilla ja alapuolella. Jotenkin kuitenkin oli päätetty, ettei salaojia kiinteistöllä ollut. Päärakennuksen alapohjan laudoituksessa ei ryömintätilan suulta katsottuna näkynyt mitään poikkeavaa. Vain kunnon halogeenivalaistus paikalle tuomalla ja ryömintätilan matalimpiinkin kolkkiin menemällä pystyi havaitsemaan alapohjan laudoissa värimuutosta. Edelleenkään lautojen pintavärimuutoksen perusteella ei voitu tehdä päätelmiä alapohjan höyrynsulkujen puutteellisuudesta, joiden seurauksena alapohjan epäpuhtaudet pääsivät sisäilmaan ja aiheuttivat terveyshaitan. Luonnollisesti voidaan myös todeta, että jos mikrobivaurioituneisuus oli kaupantekohetkellä ollut selvästi nähtävissä, oli myyjä laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa asian suhteen.

Vastinettaan varten myyjä oli myös pyytänyt tuntemaltaan rakennusurakoitsijalta köykäisen tarjouksen korjaustyöstä. Tarjous ei kattanut hirsiseinien asianmukaista korjausta, johon olisi tullut sisältyä koko talon seinien paneleiden, höyrynsulkujen, ja eristeiden purkaminen ja seinien pinnan höylääminen. Vain keittiön yksi seinä korjattaisin vaihtamalla panelit, höyrynsulku ja villat. Korjaussuunnitelmassa vaadittua seinän höyläystä ei tehtäisi, eikä muihin seiniin koskettaisi lainkaan. Katon osalta puolestaan ohitettiin kantavien rakenteiden tarvittava uusiminen tai höyläys. Jälleen eristeitä, höyrynsulkua ja paneleita vaihdettaisiin, ja jopa entisenlaisen pintakäsittelyn saisimme kattopaneleihin. Jätevesien osalta tarjous sisälsi irtisanoutuneen jätevesisuunittelijan puutteellisen ja toteutuskelvottoman suunnitelman mukaisen toteutuksen. Kylpyhuoneen rakenteiden saattaminen määräysten mukaisiksi oli täydellisesti ohitettu. Näillä avuin saatiinkin sitten urakkatarjous, joka oli reilusti alle puolet arvioiduista korjauskustannuksista. Urakkatarjouksen mukaisista kustannuksista myyjä ehdotti maksavansa hieman yli puolet. Myyjän vastineessa myös esitettiin, että tehtyjen korjausten jälkeen myyjä maksaisi sisäilmamittauksen sen todistamiseksi, että asunnossa ei ole haitallisia mikrobeja. Kuten edellä jo todettiin, tällainen sisäilmamittaus olisi yhdentekevä, koska sillä ei voida poissulkea mikrobiongelmien olemassaoloa.

Myyjän vastineessa myös kiistettiin ”vaateemme” kiinteistön tien kunnostuksen osalta. Esitettiin, että ”tontille johtavaa tietä ei ole tarpeen korjata eikä ole korjattu”. Pohdimme, oliko tässäkin kohtaa luetun ymmärtämisessä ollut haasteita. Mitään vaateita tien osalta emme olleet esittäneet. Päinvastoin, olimme esityksessämme tarjonneet, että kaupan purkautuessa myyjä saisi hyödykseen tien kunnostamiseen käyttämämme tuhannet eurot. Miten ylipäänsä voitiin kiistää sekin, että olimme tien korjauttaneet?

Mielenkiintoista on, että oikeudellisessa mielessä voitiin katsoa myyjän esittäneen kohtuullisen ratkaisuehdotuksen. Vaikka tarjottu korjaustyö ei mitenkään vastannut todellisia vaatimuksia ja kustannuksia, eikä ratkaisisi ongelmaamme, olisi nyt meidän tehtävämme mahdollisessa oikeusprosessissa saada tuomari ymmärtämään myyjän tarjous käyttökelvottomaksi. Voitaisiin jopa katsoa, että hylkäämällä myyjän tarjouksen olemme tarpeettomasti viivyttäneet sovinnon syntymistä asiassa ja aiheuttaneet turhan oikeudenkäynnin. Tällöin meille voisi langeta myös vastapuolen oikeudenkäyntikulut, jotka jo käräjäoikeuskäsittelyn osalta voisivat olla noin 20 000 euroa, ja näiden päälle tulisivat omat oikeudenkäyntikulumme. Oikeudenkäyntiä varten tarvittaisiin ehdottomasti lisää rakenneavauksia ja materiaalinäytteitä, ja kartoitukseen oli jo nyt kulunut noin 5500 euroa, jotka maksoimme tietenkin yksin.

Epäuskon vallassa jouduimme toteamaan, että kiinteistökauppariidoissa voidaan kaikki kääntää päälaelleen. Riippumatta siitä, kuinka oikein asiat on tehty, voi vastapuoli aina palkata tahon, joka tekee valkoisesta mustaa. Oikeudenkäyntiprosessissa tämä tulisi olemaan taloudellisen riskin lisäksi ehkä se kuluttavin puoli. Keskustelu eri ihmisten, myös juristeina ja kuntotarkastusalalla toimivien, kanssa toi lähinnä sen käsityksen, että oikeudessa voi tapahtua mitä tahansa, ja että siellä menestyvät ne, jotka näyttelevät vakuuttavimmin ja röyhkeimmin. Vaikka kuinka esittäisimme tosiasioita, voidaan vastapuolelta aina valehdella törkeästi vastakkaista. Olisiko tällaiseen prosessiin lähtemisessä järkeä, kun riidat käytännössä aina viedään hovioikeuteen asti, ja jo omat kulumme olisivat arviolta noin 20 000 euroa yhtä oikeusastetta kohti? Ja kun pahimmassa tapauksessa joutuisimme omien kulujemme lisäksi vielä maksamaan myös vastapuolen kuluja...