"Jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijaan purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen (HE 120/1994, s. 51)”.Meidän kohdallamme oikeusistuimessa tehtävää virheen olennaisuusarviointia kuitenkin todennäköisesti heikentäisi se, että kohde oli vapaa-ajan asunto, jolloin niin sanottua asumishaittaa ei välttämättä synny. Kuten meille todettiin: "kenenkäänhän ei ole pakko oleskella vapaa-ajan asunnollaan".
Myyjä kuitenkin kiisti jälleen kaupan purkamisen perusteet. Hinnanalennuksen he puolestaan suhteuttivat aiemmin kuvattuun urakoitsijalta saatuun homesaneeraustarjoukseen, jonka summasta luonnollisesti vähennettiin korjauksien meille aiheuttama tasoparannus. Mitä ”tasoparannusta” on se, että emme todennäköisesti pystyisi rakennuksessa remontoitunakaan olemaan? Ainakaan, jos saneeraus tehtäisiin esitetyllä tasolla.
Neuvotteluja jatkettiin edelleen. Viimeisellä kierroksella tarjosimme jo kaupan purkua 40 000 euroa maksamaamme kauppahintaa alemmalla summalla. Nyt myyjä olisi siis voinut purkaa kaupan, korjauttaa kiinteistön virheet, saada vielä edukseen teettämämme kiinteistön perusparannukset ja laittaa tasoparannetun kohteen uudelleen myyntiin, tappiotta. Tämäkään ei kuitenkaan tärpäänyt. Myyjäkin siis tiesi, että talon kosteusvaurioiden korjaaminen olisi huomattavasti hänen itsensä pyytämää korjausurakkatarjousta kalliimpaa, jopa mahdotonta. Myyjä kuitenkin suostui nyt hinnanalennusvaateisiimme, jossa olimme koko ajan tulleet alaspäin. Lopputulemana oli hinnanalennus, joka ei ollut missään suhteessa kosteusvaurioiden vaatimaan korjaukseen, päärakennuksen käyttökelvottomuuteen, ja jätevesijärjestelmien vaatiman uusimisen kustannuksiin. Vaakakupissa kuitenkin painoi suomalainen oikeuskäytäntö, jossa kosteusvaurioituneen talon ostaja usein kokee oikeusmurhan. Koska meillä kyseessä oli vapaa-ajan kiinteistö, olisi oikeusprosessin lopputulema kuulema ollut vieläkin epävarmempi kuin vakituisen asumisen oikeuksilla varustetuissa kiinteistöissä.
Asianajoprosessin aikana erilaisia hometalo-oikeustapauksia läpikäydessä tuli opittua seuraavaa. Suomalaisessa oikeuskäytännössä yleistä on, että oikeuden tuomiot kosteusvaurioituneen asunnon hinnanalennuksissa eivät vastaa korjauskustannuksia. Tuomittavan hinnanalennuksen määrää pienentää esimerkiksi vaurioituneiden rakenteiden ikä, ostajan hyväksi laskettavat vaurioiden korjauksen tuomat tasoparannukset, sekä mahdollinen korjauskustannusten hintatason nousu kaupantekohetken jälkeen. Luonnollisesti rakenteet myös katsotaan tarpeelliseksi korjata vain yleiselle tasolle. Jos ostaja on kosteusvauriomikrobeille altistumisen myötä saanut homesairauden, ja talon korjaaminen asumiskelpoiseksi vaatisi mittavampia toimenpiteitä tai on jopa mahdotona, ei ostajalle silti lähdetä "allergiataloa" korvaamaan.
Kaupan purkaminen onkin se, jota moni hometalon ostanut haluaa. Tämä on ymmärrettävää, koska toteutuvat korjauskustannukset voivat reilusti ylittää arvioidut, ja on todennäköistä, että vakavasti homealtistunut ei asunnossa voi korjaamisen jälkeenkään ilman terveyshaittaa oleskella. Jotta kauppa määrättäisiin purettavaksi, on kaupan virhe kuitenkin katsottava oleelliseksi. Tämä tarkoittaa usein sitä, että korjauskustannusten tulee olla vähintään 40% koko kauppahinnasta. Nyt törmätäänkin sitten siihen, että korjauskustannusarviota voidaan ryhtyä repimään palasiksi ja mitätöimään, kuten meidän kohdallamme tapahtui. Virheen oleellisuutta lisää, jos asuntoa ei voida käyttää aiottuun tarkoitukseen, eli siellä ei voida esimerkiksi terveyshaitan takia oleskella, ja tämän takia ostajalle aiheutuu lisäkustannuksia muualla asumisesta. Todennäköistä luonnollisesti on, että terveyshaitankin olemassaolo yritetään neuvokkaan vastapuolen toimesta kiistää. Lisäksi on huomioitava, että vapaa-ajan asunnoissa asumishaittaa ei tietenkään synny, koska siellä oleskelu ei ole pakollista.
Hometalon aiheuttamista terveysongelmista ja irtaimiston menetyksestä puolestaan on käytännössä mahdoton saada korvauksia, koska ei ole keinoa todistaa, että irtaimisto on saastunut tai esimerkiksi homesairaus puhjennut vasta homeasunnon myötä. Itse terveysongelmien olemassaolokin voidaan vastapuolen toimesta kyseenalaistaa, koska homesairauden ja monikemikaaliyliherkkyyden diagnosoinnista ollaan lääkärikunnassa erimielisiä eikä sairauden todentamista varten ole vielä olemassa laboratoriokoetta.
Oikeusprosessin tuloksen epävarmuutta entisestään lisää se, että tuomarit eivät ole rakennusalan ammattilaisia eikä heidän ammattitaitonsa useinkaan riitä arvioimaan käsiteltävää asiaa ja esitettyjä näyttöjä. Myös tuomareiden asenteissa on parannettavaa ja heidän tulisi paremmin nöyrtyä perehtymään esitettyihin aineistoihin sekä käsiteltävään oikeudenalaan. Kun tilanne on tämä, ei oikeudessa välttämättä voita se, joka puhuu totta ja esittää faktapohjaisia näyttöjä, vaan se, joka on röyhkein.
Käytännössä siis kaupan purkaminen kosteusvaurioiden takia katsotaan oikeudessa usein kohtuuttomaksi myyjää kohtaan, ja näin ollen tuomio on lähinnä hinnanalennus, joka ei lähimainkaan vastaa korjauskustannuksia ja ostajalle aiheutuneita muita menetyksiä. Oikeudenkäynnissä maksettavaksi tulevat tietenkin myös oikeudenkäyntikulut. Voittaneen osapuolen kulut saatetaan joko määrätä hävinneelle osapuolelle, tai molemmat osapuolet voidaan määrätä pitämään omat kulunsa tappionaan. Myös voittanut osapuoli voidaan määrätä maksamaan vastapuolen kulut, jos katsotaan, että hän on asian ratkaisua viivyttämällä aiheuttanut tarpeettoman oikeudenkäynnin (katso Oikeudenkäymiskaari luku 21). Tällaiseksi viivytykseksi voidaan katsoa esimerkiksi oikeuden kohtuulliseksi tulkitsemaan vastapuolen sovintoehdotukseen suostumatta jättäminen. Kaikki edellä mainittu huomioon ottaen voi oikeusprosessin välttäminen laihaankin sovintoon suostumalla olla järkevää, vaikka se oikeustajua ja uskoa ihmiskuntaan syökin.
Oppi 1: Jos ostettava kiinteistö on kaavassa merkitty lomarakentamisoikeuksin, maksa siitä korkeintaan maan hinta. Nimittäin, jos kiinteistöllä mahdollisesti oleva rakennus paljastuu homevaurioituneeksi, ei tällaista tapausta oikeudellisesti käytännössä kohdella kuten omakotitaloja. Myöskään kuntien terveysviranomaiset eivät käytännössä auta vapaa-ajan asuntojen sisäilmaongelmissa. Miksi näin? Koska vapaa-ajan asunnolla ei ole pakko oleskella.
Oppi 2: Kosteus/mikrobivaurioita koskevat oikeudenkäynnit ovat lopputulokseltaan erittäin epävarmoja. Oikeudenkäyntikulujen suuruuden takia saattaa hometalon ostaneelle kannattavampaa olla laiha sovinto, kuin oikeusprosessiin lähteminen.
- Tutkija: Homeriidan häviäjälle voi tulla 50 000 euron kulut
- Korkein oikeus linjasi: Omakotitalon ostaja voi purkaa kaupan kosteusvaurion takia
- Hometalosta eroon kaupan purulla?
- Hometalosta pitkä taistelu – Jere Jokinen ja asunnon myyjä jälleen oikeudessa
- 125000 euron kaksiosta käytiin kolmen vuoden riita – pelkät oikeuskulut 110000 euroa
- Hometalon nuorelle parille myynyt tuomittiin - vankeutta ja suuret vahingonkorvaukset
- Ostaja vaati 100 000 euron palautusta talon ostohinnasta kosteusvaurion takia – saikin 40 000 euroa lisää maksettavaa
- Hometalo jäi Pirunpelto-näyttelijän käsiin - "Oikeusvaltiolle terveisiä, että en luota enää yhtään"
- Pariskunta myi hometalon - sai tuomion törkeästä petoksesta
- Myyjän esittämä sovinto ei kelvannut talonostajalle – riidasta hyötyivät vain asianajajat
- Asiantuntija Enbusken harvinaisesta jättikorvauksesta: Vihoviimeinen ja jyrkin ratkaisu
- Nyt varoittaa välittäjä: Omakotitalon ostajalla uusi riski
- Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisu vaikuttaa kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupanpurkuun
Oppi 3: Asuntokauppoja koskevissa oikeuskäsittelyssä terveyshaittojen ja mikrobivaurion välinen yhteys kiistetään, ja myös mikrobinäytetulokset voidaan mitätöidä. Näin vaikka asunnonostajan puolelta todistajina olisivat alan parhaat asiantuntijat. Käräjäoikeuden tekemä päätös voi myös kumoutua hovioikeudessa täysin, ja häviäjälle jää maksettavaksi vastapuolen oikeudenkäyntikulut.
